Sobre los Jardines de la Unión y otras delicias....

Denunciando y sin miedo, los vecinos, han conseguido lo que hasta ahora nadie había logrado en Valdemorillo.

No cabe la menor duda de que a pesar que las escasas intervenciones sobre el proceso de los Jardines de la Unión, el asunto tiene una enorme relevancia municipal que debe resolver el gobierno actual. He intentado profundizar documentalmente sobre el tema y me he dado cuenta de  que los políticos municipales actuales guardan silencio desde su profunda preocupación. Haciendo bueno el dicho de, quien calla otorga.

Los Jardines de la Unión no es un caso de perversión urbanística aislado, iré poniendo sobre la mesa algunos otros también fragantes que deben ser conocidos por los ciudadanos. Antes, hay que dejar claro: los actuales dirigentes del gobierno municipal, serán los encargados de resolver este entuerto, pero no son los responsables. Tampoco la actual Arquitecta del Ayuntamiento.

El plano todo lo soporta, pero debe ser fiel a lo construido

Lo que resulta cierto es que estos vecinos han conseguido algo que hasta ahora no se habían atrevido nadie, denunciar y lo han hecho en toda regla. Una flagrante perversión especulativa urbanística. En Valdemorillo hay unas cuantas que deberían seguir por el mismo camino. Debo aclarar a los ciudadanos que pueden consultar cualquier proyecto realizado en Madrid, solicitándolo al el Colegio de Arquitectos situado en la Calle de Hortaleza, 63 y con teléfono 915 95 15 00. Partiendo de esta información se pueden establecer los hitos de referencia existente entre lo proyectado y lo construido. Hay que tener en cuenta tambien  las modificaciones documentadas por los técnicos que componen la Dirección Facultativa de la obra y que deben  asumir su Responsabilidad Civil ante cualquier perversión urbanística.

En el caso  de los Jardines de la Unión, se podía construir la planta bajo cubierta, si había edificabilidad restante, esa planta podía ser también vividera, siempre dentro del volumen capaz delimitado por la propia normativa. Si no quedaba edificabilidad podía construirse pero el uso quedaba limitado a usos no vivideros, o trasteros.

En principio, aunque dicha interpretación no se recoge, tampoco se prohíbe y además parece que está dentro del sentido común. Es decir, dentro del volumen que determina la norma, si proyecto un patio más grande, puedo repercutir la edificabilidad que no utilizo dentro del mismo perfil. Hoy en día han mejorado mucho los aislamientos térmico-acústicos y la planta “bajocubierta” puede adaptarse perfectamente para su uso. En caso de que no quede edificabilidad, es difícil evitar que se utilice como un trastero, que, por otra parte es el uso adecuado del  “bajocubierta” o la antigua cámara de aire  de la cubierta.

Uno de los trasteros. con toma de gas, ventana tipo "trastero",  y los tubos de aire

 ¿Para qué necesita en  un trastero bomba de calor?.

En segundo lugar, y creo que lo que es más problemático, es la ordenanza de Casco Antiguo, reconoce diferentes edificabilidades según la superficie de los solares a construir, así los solares más pequeños tienen una edificabilidad mayor, si el solar es menor a 175 m2, la edificabilidad es de 2 y la ocupación del puede alcanzar el 100%, si el solar es mayor de 175 m2 pero menor a 250 m2 la edificabilidad baja hasta el 1,75 m2/m2 y la ocupación al 90% y por último si el solar es mayor a 250 m2 la edificabilidad baja hasta 1,5 m2/m2 y la ocupación máxima es el 75%.

Podría ser razonable, permitir dar salida a pequeños solares, sin embargo esta norma se ha pervertido hasta la saciedad, haciendo unas segregaciones ad hoc con el único motivo de exprimir al máximo la edificabilidad.

En el caso de los Jardines de la Unión, curiosamente, no se utilizó este recurso, si se hubiese subdividido, los trasteros se hubiesen podido legalizar. De hecho se planteó en algún momento, pero quedaba claro, en este caso, que era para pervertir la interpretación de la Ley.  Sin embargo, en caso de haber tenido otro proyectista, aun con un aprovechamiento aún mayor, estarían regularizados.

En este estado de cosas no es sencillo dar una solución fácil a este problema, y repito que no se trata de un caso aislado. Es cierto que los proyectos de la mujer del anterior Arquitecto municipal, muy hábilmente, no contemplaban habitualmente trasteros aislados, es decir, parte del “bajocubierta” tenía uso vividero y parte no, de tal manera que el trastero no estaba aislado, se hacían unos “estudios” con cocina y así podían tener acceso todos los suministros, agua, luz, gas…

Otra argucia que se utilizó era la de los usos compatibles, como por ejemplo, en el edificio que está junto al parque de la bomba. Allí, sólo podían construirse 5 viviendas, que son las que dan hacia la C/ Goya, la parte de atrás. Como en ese caso saldrían unas viviendas muy grandes o se colmataría muy poca edificabilidad, se utilizó parte de la edificabilidad para usos compatibles, como el de “estudios” o “comerciales”. Así, aparentemente se trata de un edificio de pisos, pero sin embargo, no son pisos, son locales. En este caso, no hay problemas con los suministros, hay problemas con la hipoteca que es de local comercial y no de vivienda y tampoco deberías poder empadronarte en un local comercial. En este edificio, cuyo constructor es familia de concejales y funcionaria era obligatorio que las viviendas tuviesen una plaza de aparcamiento según normativa. En principio se hizo un garaje, pero se pretendió cobrar a parte y no que fuese indisolublemente unido a la vivienda. No los compraron y se solicitó transformar el garaje en locales, dejando las plazas de garaje (obligatorias) en el patio. Con el tiempo, se solicitó eliminar las plazas ya que eran incompatibles con el uso comercial que se había dado al garaje. Eso da como resultado un mayor número de coches en una calle que apenas tiene acera, da a un parque público y siendo de doble sentido apenas se puede pasar.

Andeyro constituyo un hito referencial para algunos políticos y funcionarios que supieron aprovecharse de la situación y de esta manera todos ganaban. No era el único funcionario que se lucraba, otros hacían proyectos o dirigían obras con firma interpuesta pero conocida por todos, compartiendo negocios o estudios. Y este sistema sigue ahí. Los funcionarios tienen incompatibilidades, pero varios concejales, algunos en activo, han visto cómo sus negocios han florecido gracias a su puesto en el Ayuntamiento. Otros, se han beneficiado simplemente con comisiones.  

En cuanto a la solución a los trasteros-viviendas irregulares, no tienen solución clara, siempre pueden funcionar como trasteros únicamente sin demoler…pero eso es una opinión.

Inicialmente en el nuevo PGOU se planteó que la edificabilidad fuese 2 para todos los solares, ya que viendo los proyectos que se plantean se adecuaba fielmente a la realidad. Si sobre los solares aumenta la edificabilidad sería posible regularizar la situación, garantizando en tal caso que parte del beneficio que tendrían los propietarios revirtiese en el municipio. Eso también podría plantearse mediante un Plan Especial de Reforma Interior, pero es un problema tan común que habría que ofrecerlo a todo el municipio. En todo caso, cuando se planteó que todos los solares de casco tuviesen la edificabilidad máxima la Comunidad de Madrid contestó que no veía adecuada la medida.